不動産を売却する際に、隣地からの越境がある場合、または自己所有の物が越境していた場合の対処法は？解決策などを詳しく解説！

不動産を売却する際の越境があった場合の対処法とは？隣地から越境、自己の越境など解決策は？

不動産を売却する際、「隣地からの越境」や「自己の越境」があると、契約の際にトラブルの原因となる場合があります。
特に建物の一部や配管、ブロック塀、樹木などが境界を越えているケースでは、法的な権利関係の整理や隣地所有者との合意形成が欠かせません。
本記事では、越境の種類と売却時の具体的な対処法について詳しく解説します。

1. 越境とは？

「越境」とは、建物や塀、設備、樹木などが土地の境界線を越えて他人の土地に侵入している状態をいいます。
たとえば、屋根の一部が隣地にかかっていたり、ブロック塀がわずかに越えていたりする場合も越境です。

この状態を放置したまま売却を行うと、契約不適合責任や買主とのトラブルが生じる可能性があります。
そのため、売却前に現地確認と法的整理を行うことが重要です。

2. 隣地からの越境とは？どんな事がある？

隣地から自分の土地に侵入している「隣地からの越境」には、次のようなケースがあります。

• 隣家の屋根や雨樋が自分の敷地にかかっている

• 隣地のブロック塀が境界線を越えて建てられている

• 隣家の樹木の枝・根が入り込んでいる

• 隣地の配管（排水・給水管）が自分の敷地下を通っている

隣地からの越境は、自分に責任がない場合でも告知義務があります。
売却後に「聞いていなかった」と買主からクレームが出ることを防ぐためにも、現状を明確にしておきましょう。

3. 自己の越境とは？どんな事がある？

一方で、自分の建物や工作物が隣地に入り込んでいる場合は「自己の越境」と呼ばれます。

• 建物の軒、ベランダ、雨樋などが隣地に越えている

• フェンスやブロック塀が隣地に侵入している

• 給排水管やガス管などの「埋設管の越境」

• 樹木の枝や根が隣地に伸びている

このような場合は、撤去・改修の必要性や隣地所有者の承諾が求められることがあります。
そのまま売却すると、買主が将来的にトラブルを抱えるリスクがあります。

4. 建物の越境？埋設管の越境？ブロック塀の越境？樹木等の越境？

越境といっても、その種類によって対処法が異なります。

• 建物の一部の越境：撤去・改修には費用がかかるため、越境部分の使用承諾書や覚書を締結することが一般的です。修繕工事で是正出来る場合は工事を行います。

• 配管等の越境：撤去が難しい場合、隣地所有者との間で「地役権設定」や「承諾書」の取り交わしを行います。是正工事が出来る場合は工事を行います。

• ブロックの越境・折半塀：所有境界が曖昧になりやすいため、どちらの所有（折半）かを明確にし、将来のメンテナンスや費用負担について覚書等で合意しておくことが重要です。

• 樹木等の越境：民法では、枝は切除請求が可能ですが、根は自己で除去できます。売却前に剪定などで越境を解消しておくとスムーズです。

5. 越境問題の対処法や解決策

不動産売却時の越境問題は、次のステップで整理・解決することがポイントです。

① 現地調査・境界確認

まずは目視で確認します。不明な箇所や境界沿いの場合、土地家屋調査士に依頼して、境界線と越境状況を正確に測量します。
売却前に現状を明確にすることで、後のトラブルを防ぐことができます。

② 隣地所有者との協議・合意

越境が確認された場合は、隣地の所有者と協議を行い、撤去・修繕・覚書締結などの合意を取り付けましょう。
特に建物や配管の越境は、覚書や承諾書による記録が重要です。

③ 売買契約時の「告知」

解消できない越境がある場合は、重要事項説明書および告知書に明記し、買主に正確に伝えます。
これにより、契約不適合責任を回避できます。

6. まとめ

不動産売却時における越境問題は、「隣地との関係」と「契約上のリスク」に直結します。
越境を見つけたら、まずは事実確認を行い、隣地所有者との誠実な協議、専門家への相談を行うことが大切です。

特に建物や配管などの恒久的な越境は、承諾書・覚書の締結で円満に解決できるケースが多くあります。
早めに対応することで、安心して不動産売却を進められます。